Uno dei momenti più delicati per la vita condominiale è la scelta dell’amministratore, sia essa fatta a seguito di una revoca, di dimissioni del precedente amministratore oppure semplicemente del primo amministratore. A fronte dell’intricato e quanto mai delicato compito dell'amministratore, al quale si richiede il possesso di numerose altre competenze di fondo, quali gestione dei rapporti conflittuali, la negoziazione, la diplomazia e pazienza, l'efficienza e la tempestività di intervento in caso d'urgenza (solo per citarne alcune), i due unici criteri che oggigiorno guidano i condòmini nella scelta di un amministratore, sono il prezzo ed il passaparola. PICCOLI ACCORGIMENTI PRIMA DI PASSARE ALLA SCELTA DELL’AMMINISTRATORE: Indubbiamente il prezzo di un amministratore ha un peso sulla scelta finale. Trattandosi di un libero professionista, ogni amministratore di condominio applica il proprio tariffario per la gestione ordinaria e straordinaria delle incombenze condominiali. Tuttavia, individuare il candidato esclusivamente sulla base del preventivo più basso non è quasi mai la decisione più saggia. Dietro ad un prezzo eccessivamente basso potrebbe infatti nascondersi una mancanza di effettive competenze oppure comportamenti inappropriati. Diffida da chi presenta il preventivo senza avere fatto prima un sopralluogo nell’immobile. Il numero di condomini gestiti, inoltre, non è sinonimo di efficienza. Spesso è meglio affidarsi a chi vuole emergere. Pochi condomìni sono forse indicatori di poca esperienza, ma troppi potrebbero nascondere l’ennesimo amministratore irraggiungibile. Chi ha fame di farsi conoscere vi darà sicuramente più ascolto e sarà di certo interessato alla vita condominiale. I grandi studi hanno altro a cui pensare.
MA SOPRATTUTTO VERIFICA CHE…. Il condominio che vuole crescere e tener alto il proprio valore di mercato deve assolutamente verificare che i candidati possiedano a determinati requisiti: 1. Per prima cosa bisogna verificare che il candidato abbia i requisiti per esercitare la professione. Leggi "Amministratore senza titolo? Quali sono i rischi" 2. Verificare che sia in possesso di una adeguata polizza professionale per la responsabilità civile; la polizza non è obbligatoria ( a meno che non sia deliberata dall’assemblea), ma data la natura della professione è altamente consigliabile che il tuo amministratore ne abbia aperta una. 3. L'iscrizione a un'associazione di categoria, preferibilmente a carattere nazionale è importante, vista la mole di conoscenze e certificazioni richieste tra formazione base, aggiornamento professionale obbligatorio, certificazione di conformità. 4. 4. Uno studio strutturato Non è più possibile rivolgersi a persone improvvisate, senza alcuna esperienza nel settore (o minima) e neanche ai cosiddetti dopolavoristi (che svolgono un altro lavoro e per arrotondare, visto che nel loro lavoro principale non riescono ad affermarsi fanno anche l’amministratore, con le conseguenze che fanno male entrambi i lavori). Uno studio strutturato garantisce il rispetto delle scadenze, la tempestività nella soluzione delle problematiche e la necessaria reperibilità. 5. Un sito web del condominio potrebbe essere una piccola garanzia di trasparenza. Al suo interno vengono pubblicati con regolarità, ad uso esclusivo dei condomini, tutti i documenti contabili fondamentali. Oggi la trasparenza nella gestione condominiale è un vanto di molti e con i mezzi forniti dall’informatica ormai non c’è più nessun motivo per non pubblicare i dati condominiali. 6. L’apertura ed utilizzo di un c/c bancario o postale intestato al condominio sul quale devono transitare tutte le operazioni condominiali è una tutela nei confronti dei condòmini. Molto spesso sono proprio i condòmini a voler risparmiare sui costi del conto corrente. L’apertura del conto corrente è obbligatoria e non farlo aumenta la possibilità di confondere i patrimoni gestiti dall’amministratore.; 7. Verificare quale procedura utilizza per la riscossione dei crediti dei morosi, in ogni condomini ce n’è almeno uno. L’amministratore che la gestisce in modo non adeguato compromette la salute delll’intero condominio. 8. L‘offerta presentata deve essere redatta in modo dettagliata sia nella parte di fissa (Compenso ordinario), sia nella parte variabile (Compenso extra). La maggior parte dei problemi nascono dal compenso extra che molti non indicano in modo chiaro e dettagliato (alcuni non lo indicano per nulla) e che poi vengono, spesso, occultati in altre voci di spesa del rendiconto per essere poco visibili. I compensi extra, ai quali nessun amministratore rinuncia, constano in: compensi per lavori straordinari, rimborsi di vacazione, di spese telefoniche, spese amministrative, spese per copie e cancelleria, spese per pagamento F24, spese per solleciti di pagamento, per contabilità separata tra proprietario e inquilino o tra comproprietari, spese di partecipazione a mediazioni, spese per predisposizione pratiche per il recupero del credito affidato ai legali, ecc. La scelta dell’amministratore presa con criteri superficiali o peggio esclusivamente economici comporta rischi gravissimi per la compagine condominiale. Si parla della gestione della vostra proprietà, probabilmente uno dei beni più preziosi, per cui dovrebbe essere affidata con cura e attenzione. 9 QUESITI DA PORRE AL CANDIDATO CHE DOVRA' AMMINISTRARE IL TUO CONDOMINIO
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